1. 權利主體一致原則
權利主體一致原則是指房屋及其所占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則。
土地、房屋登記先后順序：（1）先地后房登記類型：國有土地上的房屋初始登記、集體土地上的房屋初始登記、轉移登記等、供役地為土地的地役權登記；（2）先房后地登記類型：國有土地上的房屋轉移、變更、注銷，更正登記，供役地為房屋的地役權登記、集體土地上鄉鎮村企業廠房等建筑物抵押。（3）土地登記種類有：總登記、初始登記、變更登記、注銷登記和其他登記（更正登記、異議登記、預告登記和查封登記）。（4）房屋登記種類：所有權登記、抵押權登記、地役權登記、預告登記、其他登記；
合作開發房屋如何登記？按照權利主體一致原則。登記要件記載主體辦理初始登記，再按協議或約定辦理轉移登記。
主體不一致如何登記？當事人通過申請相關登記，使權利主體一致后才能辦理轉移登記、抵押登記。
2. 公示、公信原則
公示、公信的效力，記載于登記薄后才產生公示作用：（1）保護權利人合法權益（房屋登記是不動產物權法定公示手段）；（2）維護交易安全（包括對善意第三人的保護）；（3）規范登記行為（保證登記機構準確進行房屋登記）；（4）產生公信力（物權法賦予登記以公信力）。3. 依申請登記原則 各國啟動登記程序形式：申請登記、囑托登記、徑為登記.（申請登記為主，囑托登記、徑為登記為輔）。
申請登記:基于法律行為的物權變動，依申請進行登記，不申請不能啟動登記程序。如：贈與轉移登記。
囑托登記類型:司法協助登記、依法征收、沒收所有權等屬于囑托登記。
徑為登記類型:登記機構依據房屋、土地、規劃等行政管理部門提供的證明辦理注銷登記；登記簿的記載錯誤不涉及房屋權利歸屬和內容的，權利人逾期不辦理更正登記的，登記機構可依職權辦理更正。
判斷：集體土地上房屋應在規定時限內申請房屋登記。集體土地房屋登記和國有土地上房屋登記在登記程序、收件要求、審核條件等必須采用同一登記模式。
4. 物權法定原則
主要文件：房屋登記簿管理試行辦法、房屋登記簿記載內容說明、房屋權屬證書、登記證明填寫說明。要求按照物權法定原則，物權的種類和內容由法律規定，當事人之間不能創立。
5. 屬地管理原則
房屋登記由房屋所在地的房屋登記機構辦理。異地房屋交換產權應按照屬地管理原則，分別到兩地的登記機構辦理6. 以房屋基本單元登記原則
房屋基本單元是指有固定界限或界址、可以獨立使用并有明確、唯一的編號的房屋或特定空間。成套住宅以套，非成套住宅以幢、層、間，非住宅以幢、層、套、間為基本單元。
1、申請（1）親自申請（含共同申請）
共有人共同申請：（1）共有類型：按份共有、共同共有；（2）由部分共有人申請的特殊情況：①共有房屋的所有權變更、換發、補發的登記，可以由相關的共有人申請；②因人民法院、仲裁委員會生效法律文書對共有房屋權利歸屬判定的。（如：共同繼承并明確各自份額、離婚分割）。（2）代為申請（應當提交代理雙方的身份證明）
法定代理人代為申請：未成年人：監護人（父母；祖父母、外祖父母、兄姐），其他禁治產人。
注意事項：保證書的內容；處分時有2個以上監護人的，應共同申請，如父母離異。委托代理人代為申請：中國公民：處分，委托書應當公證；華僑：大使館或領事館公證；港：公證文書應加蓋“中國法律服務（香港）有限公司轉遞專用章”；澳：當地公證；臺：公證文書應經省公證管理處認證；外國人：公證后認證，且申請人應當使用中文名稱。
基本單元登記：能夠登記的房屋基本單元必須具備以下條件：（1）有固定界限；（2）可以獨立使用；（3）有明確唯一的編號（幢號、室號等）；非住宅最小單元“間”，住宅最小單元“套”，最大登記單元“幢”。
登記客體：（1）國有土地上的房屋；（2）集體土地上的房屋；（3）有獨立利用價值的特定空間以及其他建筑物、構筑物。注意：層高不足2.20米的房屋，不計算建筑面積。在房屋權屬登記中應明確其相應權利的歸屬。
申請應符合的條件三個一致、一個不沖突：（1）主體一致；（2）客體一致；（3）內容一致；（4）登記事項與登記簿記載權利不沖突。
法律依據：《登記辦法》第十二條 有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請：（一）因合法建造房屋取得房屋權利；（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利；（三）因繼承、受遺贈取得房屋權利；（四）有本辦法所列變更登記情形之一；（五）房屋滅失；（六）權利人放棄房屋權利；（七）法律、法規規定的其他情形。
單方申請的范圍：除登記辦法規定的六種情形外，還包括：（1）預售商品房買賣合同簽訂后，預售人未按照約定與預購人申請預告登記的；（2）申請異議登記、所有權注銷登記；（3）權利人、利害關系人申請更正登記
2、受理
登記機構的職責：（1）查驗申請人提供的登記材料；（2）詢問申請人；（3）如實、及時登記有關事項；（4）法律、法規規定的其它職責（現場查看、補齊資料）。
無民事行為能力、限制民事行為能力的權利人申請登記：（1）監護人的判定；（2）未成年人的利益保護。
外文登記材料處理：（1）必須登記中文姓名：公證部門認可的翻譯機構翻譯；（2）境外文書、委托書按照國家有關規定進行公證后經本國駐該國大使館或領事館認證。
詢問的基本內容（辦法第18條）：（1）是否是申請人的真實意思表示；（2）是否為共有；（3）權利人是否同意更正；（4）需要進一上明確的其他有關事項詢問申請人。
實地查看的登記類型（辦法第19條）：（1）初始登記；（2）在建工程抵押登記；（3）房屋滅失的注銷登記；（4）法律法規規定的其它房屋登記；實地查看的現場記錄要與登記材料一并歸檔。
收費：1、按件收取；2、減半收取：經濟適用房、門牌號碼、名稱變更等；3、只收工本費：補領證、農民宅基地住房；4、不收費：查封、注銷登記、登記機關錯誤造成的更正登記。
3、審核
內容包括：（1）登記申請是否符合規定條件；（2）提交材料是否齊全且符合法定形式；（3）是否需要公告；（4）是否應暫緩辦理或中止登記；（5）是否記載于登記簿。
暫緩辦理：（1）更正登記期間（2）異議登記期間。
中止登記：處分登記登簿前，第三人申請異議登記。
需登公告的登記類型：（1）遺失補發；（2）房屋滅失后，原權利人未申請注銷登記的，可以依據人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府的生效征收決定辦理注銷登記，收回原房產證或公告作廢；（3）集體范圍內的村民住房初始登記、集體組織所有權初始登記。注意：公告、房價評估、賦稅征收不是辦理登記的必經程序。
需公證的事項 ：（1）繼承房產（公證法25條“申請辦理涉及不動產的公證，應當向不動產所在地的公證機構提出；申請辦理涉及不動產單方委托、聲明、贈與、遺囑的公證，沒有強行要求”。國內公民繼承公證必須在不動產所在地辦理）。（2）設立遺囑處分房產、（3）贈與房產、（4）涉外房產轉移的法律行為、（5）委托他人辦理處分房地產登記的委托書。
記載登記簿之前需中止相應登記的情形：（1）申請人申請撤回登記；（2）更正登記、異議登記被受理；（3）法律、法規規定的其它形式。
4、記載于登記簿
登記簿記載的內容：自然狀況、權利狀況、其他事項；
登記簿的效力：登記的成立應以記載于登記簿為準 登記簿的形式：紙介質、電子介質，必須定期異地備份。
登記時限（受理至記載于登記簿），國有土地范圍內房屋所有權登記30個工作日；集體土地范圍內房屋所有權登記60個工作日；抵押權、地役權登記10個工作日；預告登記、更正登記10個工作日，異議登記1個工作日；異議登記15日后失效；預告登記后自能進行相應的房屋登記之日起三個月內，當事人申請房屋登記。
5、發證
證書、證明分類及使用：《房屋所有權證》：所有權初始、轉移、變更登記，更正登記；《房屋他項權證》：房屋抵押權登記、地役權登記；《登記證明》：預告登記、在建工程抵押登記。
不頒證情形（4種）：（1）異議登記；（2）查封登記；（3）注銷登記；（4）歸全體業主共有的物業服務用房和公用設施設備用房登記。
頒發權屬證書或登記證明注記字樣情形（3種）最高額抵押、地役權登記（需役地房屋坐落）、補發權屬證書、登記證明和集體土地上房屋登記。
登記機構認為必要時，可以實地查看，也可以就登記事項進行公告。
1. 初始登記
登記要件：建設用地使用權證明（土地登記機構出具的證明）、建設工程符合規劃的證明、房屋竣工驗收的證明、房屋測繪報告。全體業主共有的公共場所、公用設施 和物業服務用房等房屋由開發企業在辦理初始登記時一并申請。在登記薄上予以記載，不頒發權屬證書。
建筑區劃內的物業服務用房，屬于業主共有。
車位、車庫首先滿足業主的需要；歸屬，由當事人約定。占用業主共有場地的車位，屬于業主共有。《物權法》73條、74條
2. 轉移登記
轉移登記類型：買賣、互換、贈與、繼承（受遺贈）、房屋分割合并、以房屋出資入股、其他組織分立、合并、其他登記要件“證明發生轉移的材料”： 買賣合同、互換合同、贈與合同、繼承（受遺贈）證明、分割協議、合并協議，生效的法律文書。
贈與形式：贈與合同公證；贈與公證與接受贈與公證書。繼承（受遺贈）類型：法定繼承、代位繼承、遺囑繼承、遺贈扶養協議。法律效力：遺贈扶養協議>遺囑繼承>法定繼承。
3. 變更登記
變更登記的情形：所有權人姓名、名稱，座落、房屋名稱，面積增加或減少，同一所有人分割、合并房屋（權利主權不變的情況）
變更登記與轉移登記區別：變更登記登記前后主體不變。
變更登記與更正登記區別：登記簿記載內容是否有錯誤。
4. 注銷登記
注銷登記的情形：房屋滅失、放棄所有權的、產生征收決定放棄房屋所有權人是以不侵害他人的權利為前提（如查封、抵押情況不能辦理注銷登記） 注銷的方式有申請注銷和徑為注銷.應現場查看。
1. 抵押權登記的種類
種類：一般抵押權：設立、變更、轉移、注銷；最高額抵押權：設立、變更、轉移、確定、注銷；在建工程抵押權：設立、變更、轉移、注銷（注意：債務人與抵押人必須為同一人）
概念：抵押權是擔保物權的一種，是就抵押財產變價而優先受償的權利。 效力：對內優先：抵押權之間沖突的，順位清償；
對外優先：抵押物被查封、執行時，優于執行的債務清償。
抵押權實現方式：（1）當事人協議實現：協議折價或拍賣、變賣（應參照市場價格）；（2）通過法院實現：拍賣、變賣抵押權人應在主債權訴訟時效期內行使抵押權。
2. 房地產設立抵押遵循的原則
以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。但該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，新增建筑所得的價款，抵押權人無權優先受償。
學校、醫院、幼兒園，可以其他社會公益設施以外的房地產抵押 抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值，抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的數額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分
抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有
以具有土地使用年限的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限后的剩余年限。有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過企業的經營期限。
以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。
抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。
3. 抵押權實現按下列順序受償
抵押權已登記的，按照登記的先后順序受償；順序相同的，按照債權比例受償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的按照債權比例受償。
4. 不得抵押的不動產
具體包括：土地所有權；耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權；學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；所有權、使用權不明或有爭議的財產；依法被查封、扣押、監管的財產；法律、行政法規規定不得抵押的其他財產(國家機關房地產、列入文物保護的建筑物和列入拆遷范圍的房地產）和不得從事存貸業務的法人或社會組織。
5. 一般抵押權
一般抵押權設立：（1）設立要件：①申請書、②身份證明、③所有權證書或房地產權證書、④抵押合同、⑤主債權合同(抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保)；（2）他項權利登記簿記載的內容：（房屋登記簿管理試行辦法）；（3）股份有限公司或有限責任公司名下的房地產設立抵押時需經：①對外擔保需要董事會或股東大會決議，②對內擔保除需擔保法人股東或自然人股東以處的股東大會決議，董事會沒有決定權。（4）受理抵押應注意的禁止情況：①是否有查封或設定抵押情況、②是否屬于禁止設定抵押權的房地產、③是否屬未成年人房產設立抵押、④土地是否有設立抵押、⑤是否屬在建工程已轉現房的情形。
一般抵押權變更：（1）抵押變更登記要件：①申請書、②身份證明、③他項權證書、④抵押人與抵押權人變更抵押權的書面協議；（2）抵押變更登記的變更內容①抵押人、債務人、抵押權人的姓名或名稱變更②坐落自然狀況變更③債權數額變化，④擔保范圍，⑤債務履行期限，⑥抵押權順位變化。（如同一標地設二個或二個以上抵押權，需其他抵押權人同意）；（3）抵押擔保范圍的內容：主債權、利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用；（4）債權數額：被擔保的主債權金額。
一般抵押權轉移登記（主體變客體不變）：抵押權轉讓概念：抵押權人將其所享有房地產抵押權隨主債權轉給新的債權人，新債權人受讓抵押權后享有就抵押物優先受償的權利(抵押權轉讓時，應當簽訂抵押權轉讓合同；抵押權轉讓后，原抵押權人應當告知抵押人）。
一般抵押權注銷登記的情形：（1）主債權消滅、（2）抵押權已經實現、（3）抵押權人放棄抵押權。主債權消滅的原因：①全部清償、②債務人與抵押權人的債務抵消、③致抵押權人與債務人成為一人。放棄抵押權與放棄抵押權順位的區別：抵押權不復存在，屬注銷登記；放棄抵押權順位只是優先受償的次序列到最后，屬變更登記。
預告登記的概念、性質
預告登記是指為保全一項請求權而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的，是在將來發生不動產物權變動。
登記目的：是為保障將來實現物權，限制對物的處分；
預告登記的效力.對抗效力效力：登記的不是物權，但具有物權的排他效力.一是與其他債權對抗。 （一房兩賣，辦登記＞簽協）經預告登記的請求權可以對抗其他未經登記的債權請求權。
預告登記特殊規定
（1）收件
預告登記約定、房屋所有權轉移預告登記證明
（2）申請
單方申請，《辦法》第69條
（3）轉本登記
《辦法》68條第2款“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行相應的房屋登記之日起三個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記”
自能夠進行相應的房屋登記之日
轉本登記時是否仍需雙方現場辦理
預告抵押轉本登記順位不變
預告登記的失效:《物權法》第20條第2款“預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。 ”
a、債權消滅，權利義務關系終止，需要當事人申請，辦理注銷登記。
b、三個月內未申請登記
概念、性質,利用他人不動產，以提高自己不動產的效益，在他人不動產上設定的用益物權。*屬于用益物權，發放他項權證;*地役權主體為不動產所有人或土地使用人（承租人除外）.
客體——他人的不動產；主體——不動產所有人或土地使用權人；設定目的——提高權利人不動產的效益；
地役權登記的效力，自合同生效時設立，登記后產生對抗效力（對抗善意第三人）《物權法》158條。
一般類型，物權經登記生效，登記產生物權效力； 地役權，登記的是已生效的物權，登記對抗善意第三人；
預告登記，登記的是請求權，登記產生對抗效力。
地役權登記時應注意的問題：（1）供役地、需役地登記簿均需記載；（2）記載有關事項，可將合同附于供役地、需役地登記簿；（3）登記機構不同時先供役地、后需役地；（4）期限不得超過最短用益物權期限《物權法》161條。
1. 更正登記
（1）更正登記作用：對真實權利狀態與登記簿記載不一致時糾正登記薄錯誤
（2）啟動方式： 依申請（單方）、依職權：*申請人：權利人和利害關系人；*權利人：所有權人、他項權人、預告登記權利人等（權利內容、自然狀況 ）；*利害關系人：對登記簿記載的權利歸屬、權利內容有異議的人（物權上的利害關系人），不能為對自然狀況有異議 ；*關于登記簿記載不一致的原因：a.權利人原因導致的記載不一致；b.登記機構原因導致的記載不一致；c.登記原因行為無效或不成立導致。
（3）申請更正登記應提交的材料：（1）證明登記簿記載錯誤的材料（2）權利人同意更正的證明材料。處理辦法（辦法75條）：（1）不涉及權屬的：書面通知權利人限期辦理，逾期不辦理，逕行更正并書面通知。（2）涉及權屬的：書面通知權利人在規定期限內辦理；辦理更正登記期間，權利人處分房屋，應暫緩辦理。
（4）依職權啟動。（1）不涉及權利歸屬和內容的書面通知權利人，逾期不辦理，依職權更正并書面通知。*單純的姓名、名稱的筆誤，通過核對檔案可以確認的，也是可以依職權更正。（2）涉及權利歸屬和內容的，暫緩辦理（類似異議登記的法律效果）。
特殊類型更正登記，《辦法》第80條 人民法院、仲裁委員會的生效法律文書確定的房屋權利歸屬或者權利內容與房屋登記簿記載的權利狀況不一致的，房屋登記機構應當按照當事人的申請或者有關法律文書，辦理相應的登記。
2. 異議登記
異議登記 條件：（1）利害關系人認為登記簿錯誤；（2）權利人不同意更正。
效力：阻斷登記公信力，申請之日起十五日內不起訴，失效；起訴，不失效。*申請人為利害關系人；*有效期間：15日，《物》19條“申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。”*處理方法：異議登記期間，處分行為暫緩辦理；記載登記簿之前申請異議，中止登記程序；注銷方式：依申請注銷。*異議登記與法院查封的關系，二者可以并存。法院已查封的房產，可申請異議登記。
3. 撤銷登記
登記的撤銷，《辦法》第81條 司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件證明當事人以隱瞞真實情況、提交虛假材料等非法手段獲取房屋登記的，房屋登記機構可以撤銷原房屋登記，收回房屋權屬證書、登記證明或者公告作廢，但房屋權利為他人善意取得的除外。
撤銷與注銷的區別。注銷是指在不動產物權消滅后將物權消滅的事實在登記簿上記載的行為；撤銷是指對主要事實不清、證據不足的登記行為通過一、定的方式使之自。始歸于無效
協助執行
1、協助執行概念及內容
概念：依據法律、行政法規的規定，協助有權機關執行生效法律文書中關于對標的財產的處分和限制的行為。
有權機關：人民法院、公安機關、人民檢察院、稅務機關、監察機關等
協助執行的階段：可以是訴前協助、訴訟中協助、執行程序中的協助
協助執行的內容：限制和處分房產
2、查封類型
查封、續查封、預查封、輪候查封
（1）查封
出示提交“兩書兩證”、查封文書送達生效
原則：
a、不實體審查的原則（可提出審查建議）
b、不擴大范圍、不違法采取措施的原則
c、不收費原
期限：2年、續封1年，再續封需高院批準，每次不超過1年
未登記房產查封、處分
對生活所必需居住房屋可以查封，不得拍賣（保障最低生活標準可以執行）
法院的義務：查封、預查封前，查詢房屋權屬，出示雙證，出具協執書。
登記機構的義務：（1）不實體審查，可提建議，但不應停止執行；（2）對法院提取的材料蓋章；無果的，書面告知。（3）按法院確認的權利人辦理相應登記。
續查封：
每次期限不超過1年
需重新制作法律文書并送達
預查封：
三種房屋，雖未進行所有權登記，法院可預查封：
①作為被執行人的開發企業，已辦理預售許可，但尚未出售的房屋；
②被執行人購買的已由開發企業已辦理初始登記的房屋；
③被執行人辦理了預售合同登記備案手續或商品房預告登記的房屋。
期限參照查封期限
轉為正式查封：預查封期間，房屋產權登記在被執行人名下，查封期限自預查封之日計算
送達方式：直接、委托、轉交、留置、郵寄、公告
（1）被執行人因繼承、判決、強制執行取得物權，先過戶再查封
（2）尚未核準登記的，可查封；已核準登記的，不得查封
（3）法院對可分割處分的房屋分割查封，明確具體部位。
（4）已設定抵押的房產可查封，查封不影響抵押權的效力。
（5）法院執行土地使用權，不得改變原土地用途和出讓年限。
查封期限（含預查封，效力等同于正式查封）
（1）不得超過二年，期滿可續一年；
（2）期滿可續封，應重新制作文書；
（3）期滿未續查封的，查封效力消滅。
預查封期間，房、地登記在被執行人名下的，預查封自動轉正，查封期限從預查封之日起計算。
輪候查封（兩個以上法院對同一房屋、土地查封的）
（1）先送達的辦查封，后送達的辦輪候，并書面告知；
（2）輪候查封順序：以法院送達協執書的時間先后排列；
（3）查封法院解除的，排列在先的自動轉為查封。
查封法院處理房產的，排列在后的輪候查封失效；
查封法院部分處理房產的，對剩余部分，排列在后的輪候查封自動轉為查封。優先購買權，承租人和共有人誰更優先？
租賃權是債權，共有權是物權，物權與債權同時并存時，物權的效力優先于債權。但，在租賃期間，房屋因買賣、贈與、繼承等引起所有權變動，租賃合同繼續有效，即所謂“買賣不破租賃”。
未成年人的繼承權放棄問題
高法意見：代理人代為接受財產可以，代為處分財產必須是為了被代理人的利益，否則無效。
租賃土地上的房屋登記問題。租賃土地不屬于建設用地使用權，租賃土地上的房屋不能登記。
